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　　“我留意到有不少企業正在蓬江區布局，這一趨勢將會愈發明顯。”夢霖衛浴負責人秦後榮說，在中心城區設立貿易銷售部有諸多顯著優勢，一方面，便于人才引進和✅團隊管理；另一方面，中心城區生活配套設施更爲完善，連鎖酒店更多，又臨近大型商圈，商務接待更爲便利。

　　市委書記陳岸明指出，蓬江區要做好城市經濟這篇文章，進一步發展樓宇經濟，著力把樓宇變園區，激發活力。

　　連日來，記者走訪發現，樓宇經濟、商圈經濟、首店經濟在蓬江主城區呈“三花並蒂”之勢，而且捆綁發展，“你中有我，我中有你”。雖然受開發較早、人口增量有限、空間不足等因素制約，碰到了一些瓶頸，但“三路並進”勢頭未減。

　　“一幢樓宇勝似一條街”“一幢樓宇相當于一個工業區”，發展樓宇經濟是加速現代服務業發展的必走之路。

　　市委十四屆七次全會報告提出，要完善支持服務業發展政策體系，加快研發✅設計、信息服務、檢測認證等生産性服務業專業化高質量發✅展，推進生活性服務業多樣化高品質發展。

　　蓬江區是我市主城區，環市街道則是主城區中的主要街區。放眼蓬江區環市街道的迎賓大道，一座座現代化的商務樓宇拔地而起，營造出了濃厚的商務氛圍。

　　作爲蓬江區較早建成並投入使用的高端商務寫字樓，中信銀行大廈在2012年投入使用，承載著城市發展的記憶。江門市營商商業管理有限公司是目前中信銀行大廈的管理方，其董事長蘇啓翔深耕商業管理領域10多年，見證了蓬江區樓宇經濟的發展曆程。

　　“投入使用初期階段，我們精力都集中在發展高端服務業上，主打金融行業，當時對面的廣州銀行、興業銀行還沒有引進，中信銀行大廈的建成奠定了這一片區的金融中心地位；第二個階段是江門進入‘大基建’時代，伴隨著江門大道、中開高速等大型基礎設施項目的建設，中電建等‘中字頭’企業成爲寫字樓的重要租戶，在這裏設立總部，進行大基建項目的規劃和管理；第三個階段是國家提出發展互聯網經濟和大衆創業、萬衆創新時期，寫字樓迎來互聯網企業和相關融資、公司的入駐，包括百度、美團等。”蘇啓翔說。

　　據統計，目前，中信銀行大廈進駐了中信銀行、招商仁和人壽、珠江人壽、中信證券、盈科律所、卡迪共✅享等70多家企業，寫字樓出租率達70%。

　　四年前，亞太地區最大的律師事務所盈科律師事務所落戶江門，在中信銀行大廈設立江門分所。“當時總部布局時，考慮到江門有僑鄉背景深厚、對外交流活動頻繁、外貿企業發展蓬勃等特點，而中信銀行大廈位居城市中心，有良好的地理位置和便捷的交通網絡，更是當時城市的地標，能爲我們提供良好的商務環境。”盈科江門律師事務所執行主任張彤表示，盈科江門還與位于同一大廈的五邑公證處形成資源互補的良好互動，有效整合了海外資源與本地優勢，共同推動企業與本地市場的融合發展。

　　像中信銀行大廈一樣，蓬江萬達廣場寫字樓、健威廣場寫字樓、彙悅·大融城辦公中心等，都吸引了不少企業入駐。

　　記者走訪了解到，蓬江萬達廣場目前已經有海康威視、大華股份、中國平安、中國人壽、博富控股、美年大健康等行業前沿企業進駐，更有不少制造業企業在此設置直播基地、辦事處等；健威廣場則以金融、銀行、保險等高端服務業爲核心，面向中高端商務企業精准招商，其A棟寫字樓企業進駐率達90%；彙悅·大融城定位爲超甲級商務辦公中心，目前已有交通銀行、中國石油、AIA保險等多家世界500強企業進駐辦公；珠西創谷（江門）科技園爲園區企業提供“商務+科技+金融+咨詢”的一體化園區服務，2022年至今入駐企業127家（已有12家企業到期退場），其中今年新入駐企業6家，已出租面積13028.4平方米；江會伍柒文創園由舊廠房改建而成，是一個集文化創意、娛樂休閑、體育健身、餐飲消費于一體的生活藝術創意園區，目前入駐企業19家。

　　據統計，目前，蓬江區全區商業樓宇總數不超過100棟，樓宇總的建築面積不超過150萬平方米。積極推動樓宇變園區，推動“上樓強鏈”在蓬江區已經成爲共識。

　　梳理發現，從20世紀90年代至今，我國樓宇經濟發展經曆了從單純提供“空間”的1.0版，到“空間+配套+服務”的2.0版，再到“空間+産業+運營”的3.0版三個階段。目前，蓬江區樓宇經濟尚處在2.0版向3.0版的過渡階段，整體發展水平不高。

　　據分析，隨著近10年的大力開發建設，蓬江區土地存量資源雖有富余，但同時樓宇經濟發展結構較爲單一，土地、建安收入成爲經濟收入的主要來源，相應的高新科技、CBD商圈、居民服務、文化創意、數字、電商等産業尚未形成規模。這一現狀已經成爲樓宇經濟發展的瓶頸。

　　而樓宇經濟作爲以集約化爲本質特征的經濟形態，有利于蓬江區服務業特別是現代服務業的發展，符合全市金融、科技、文化等相關産業向樓宇區轉移的趨勢。向空間求發展，向樓宇要效益，可以促使蓬江區經濟進一步可持續良性發展。

　　爲了加快樓宇經濟發展，蓬江區正致力于盤活存量資源，提升樓宇品質、增強運營能力；創新招商方式，精准謀劃開展樓宇招商；堅持規劃先行，優化樓宇經濟發展格局；打造特色樓宇，謀劃重點項目、加快産業集聚；優化配套服務，增強樓宇經濟競爭力；完善支持政策，引導樓宇經濟持續發展。

　　11月20日，人人樂江門店發出歇業清倉告示，定于11月30日歇業。記者實地探訪發現，在人人樂江門店一樓，許多商家已經撤離，顯得空空蕩蕩，有一家賣床上四件套的商家正在降價甩賣。人人樂超市則是大門緊閉。

　　這家開業23年的江門老牌商場位于江會路，地處蓬江、新會、江海三區的交會處，是許多江門人的童年回憶。它的歇業，一方面是因爲互聯網經濟對傳統實體店的沖擊，另一方面也與主城區商圈北移有關。

　　江門健威商業管理有限公司總經理肖濤于2005年來到江門發展，一定程度上見證了城區商圈的發展變遷：“據我觀察，江門商圈轉移基本以10年爲一個周期，最早是港口路的優越美莎商圈、勝利路的地王商圈，之後是迎賓大道的益華商圈，再到如今白石大道的環五邑華僑廣場商圈，未來更有望向北新區、濱江新區拓展。”

　　目前，在主城區中心街區環市街道，已經形成了商圈頂流：彙悅·大融城—和興廣場—萬達廣場—健威廣場一帶的環五邑華僑廣場商圈。

　　每當夜幕降臨，華燈初上，該商圈人流如鲫，熱鬧非凡，“煙火氣”十足。據分析，商圈作爲商業活動的集中區域，集中了各類商業機構、服務業機構、金融機構、餐飲娛樂場所等。

　　以彙悅·大融城項目爲例，該項目于2014年開業，聚合了寫字樓、公寓、購物中心三種業態，總體量21萬平方米，購物中心體量達12萬平方米，已成爲江門時尚標杆及潮流領地。彙悅·大融城2023年總銷售額超13億元，今年前10月實現銷售額超✅8.02億元。

　　盡管如此，彙悅·大融城負責人程憶滄也“喊難”。他認爲，品牌招商的一大難點在于江門的人口基數相對較小，投資風險感知較高，導致許多品牌望而卻步。同時，消費者變得“精明”，線下消費更爲謹慎。

　　程憶滄說，今年消費端下滑明顯，環五邑華僑廣場商圈作爲江門的核心商圈，整體銷售額和經濟指標面臨壓力。“高端消費和大額消費持續下降，消費者更加傾向于選擇物美價廉的商品。黃金銷售因價格上漲而下滑近40%，需要從其他業態補充銷售額。電子産品和年輕人情緒價值消費方面略有增長，但體量比較小。”他說。

　　彙悅·大融城正在調整新業態規劃，以滿足消費者需求，確保客流轉化；同時，引進高端化妝品等偏高端的消費，希望留住本地高端消費。接受采訪時，程憶滄提到需要政府加強引導和支持。

　　面對經濟放緩、消費疲弱及線上電商的沖擊，線下商圈面臨重重挑戰。爲此，環五邑華僑廣場商圈各個商場奇招頻出。比如彙悅·大融城擁有多家主力商戶品牌，已成功打造多個主題街區，其中“茶飲街區”“江門新能源汽車集聚區”“潮玩街區”“蜜覓園女性街區”等多個主題街區，成爲江門年輕潮人時尚聚集地及休閑中心，形成差異化的競爭優勢。健威廣場則以活動驅動業態發展，將“小衆文化”聚成“大衆客流”。市民陳麗✅是二次元愛好者，今年因在健威廣場舉辦的一場動漫活動，開始成爲健威廣場的常客。“從裝飾、活動、內容上都能感受到這裏二次元氛圍比較濃厚，更符合年輕人對于活力的追求。”陳麗說。

　　“我們招商組經常外出考察周邊城市的優秀做法，江門本身有發展動漫的淵源，年輕的消費者也願意爲情緒價值‘買單’，但尚未有商場專注于動漫主題，所以我們因地制宜，打造了江門首創的動漫主題商場。”健威廣場董事長助理趙凱說，通過快速考察周邊城市的二次元園區，健威廣場3個月內有4家二次元店鋪成功開業，還成功舉辦江門首屆次元mini動漫盛典，吸引衆多二次元愛好者前來“吃谷”“打卡”。針對年輕客群的需求，健威廣場還相繼舉辦寵物嘉年華、非遺火舞劇，承辦蓬江區首屆中醫藥文化夜市等特色活動，並致力于做有人情有溫度有態度的本土商場。

　　據悉，爲推動商圈持續健康發展，蓬江區在蓬江萬達廣場成立了商圈黨委，建成環五邑華僑廣場商圈黨群服務中心。環市街道還在商圈周邊打造了茶館、民宿、文創工作室等新的網紅店以及篁莊仁壽—桂芳夜間經濟街區等新的“打卡”熱點。

　　2020年，LV集團旗下的化妝品品牌絲芙蘭在健威廣場開設了江門的首店，成爲當時較早進駐江門的高端化妝品品牌之一。

　　“選擇落戶健威廣場主要是看中商場面向中高端客戶，與我們的品牌特性相符合；同時當時江門在高端化妝品市場方面存在空白。”絲芙蘭健威廣場店負責人盧婉瑩說。

　　首店經濟是一個區域利用特有的資源優勢，吸引國內外品牌在區域首次開設門店，使品牌價值與區域資源實現最優耦合，以及由此對該區域經濟發展産生積極影響的一種經濟形態。據統計，環五邑華僑廣場商圈作爲江門市的商業核心區域，品牌數量多達480余個，其中旗艦店與“首店”的占比約15%，年度客流量超過3000萬人次。

　　程憶滄介紹，彙悅·大融城憑借完善的商業體系和活躍的業態，成功吸引了30多家“江門首店”入駐。比如去年底，彙悅·大融城通過打造美妝一條街，成功吸引蘭蔻、YSL、阿瑪尼等高端化妝品品牌進駐，使客流量大幅提升。2024年，彙悅·大融城繼續發力，引入了歐萊雅、浪琴等國際知名品牌以及安踏、特步等國潮品牌。多家“江門首店”相關負責人表示，環五邑華僑廣場商圈位于市區中心，商業體系相對完善，城市綜合體業態成熟且活躍，擁有基數龐大的新消費人群，對于時尚潮流的訴求較爲強烈，更容易接受新鮮事物，爲發展首店經濟提供了肥沃的天然孵化土壤，降低了新品牌的渠道拓展及獲客成本。

　　對于彙悅·大融城美妝一條街的布局，程憶滄表示，“從消費者視角出發，首店經濟能夠引入衆多新品牌，激發消費潮流與活力；而從城市發展的維度來看，這些品牌則爲城市帶來了發展的‘流量’，在一定程度上體現了商圈的發展定位與獨特魅力，實現了品牌與城市的‘雙向奔赴’。”

　　除了引進“首店”，江門的商圈還積極培育扶持有創意、有想法的本土品牌，從喜茶到臻享無✅招牌芝士烤蛙，再到婆婆那輩的酸菜魚，不少“首店”從江門走出，輻射全國。在走訪中，記者了解到，以茶飲品牌爲例，江門地區孕育了喜茶、燒檸、布維記等一批本土首創品牌，這些品牌依托江門豐富的物産資源，推出了融合五邑特色的“首發産品”，研發出了超過1000款的火爆飲品。

　　程滄憶表示：“江門商圈在推動本土品牌發展及扶持青年創業方面成效顯著，通過強化本土品牌的孵化工作，成功推出了如‘趙記傳承’‘愛上小時候’和‘納羅烘焙’等本土品牌，並助力它們積極開拓外地市場。然而，‘首店’在運營過程中常面臨成本高昂等挑戰，因此，商圈需要在物業管理、宣傳推廣及市場營銷等多個環節提供全方位的支持，包括爲入駐商家提供營銷策略、資源對接、宣傳培訓等服務，不斷升級功能，以滿足商家的多樣化需求。”

　　江門經濟研究中心原主任、五邑大學教授劉志堅：大品牌“首店”進駐對地方商貿業發展有積極影響

　　樓宇經濟是近年來中國城市經濟發展中湧現的一種新型經濟形態。城市發展水平越高、交通區位條件越好、人口集聚程度越高、第三産業越發達的地方，樓宇經濟發展的機會就越大。在江門各縣（市、區）中，蓬江區的條件好些。

　　商圈經濟是指大型商業綜合體及其周邊地區形成的商業功能圈，如江門最典型的是包括蓬江萬達廣場在內的環五邑華僑廣場商圈。商圈是一個城市CBD的重要構成部分，商圈的更好發展需要該商圈各區域、各功能的有機融合和優勢互補，這必然需要各部分既要差異化特色化，又要密切地互聯互通，特別是交通慢行的互聯互通。從這個角度看，環五邑華僑廣場商圈的慢行系統優化建設我認爲就很重要了。

　　首店經濟是指一個區域利用特有的資源優勢，吸引國內外著名品牌在該區域首次開設門店，由此對該區域經濟發展産生積極影響的一種經濟形態。根據區域不同，“首店”可有✅全球首店、亞洲首店、中國首店、大灣區首店甚至江門首店之分。大品牌“首店”的進入是對該地區營商環境特別是商貿環境的充分肯定，它的進入會對地方商貿業發展帶來積極影響。所以，積極發展首店經濟是沒有問題的。但是，作爲第一個進入該區域的品牌，它一定會審慎決策，盡量避免品牌在該區域“折戟沈沙”甚至是“兩敗俱傷”。